有很多购房者在购买新房时，正常支付30%的首付后，还会有额外的差价需要补交，有的是十多万，有的是好几十万。这额外的差价就是溢价，可能有的人不懂，什么是溢价呢？

 

很多当地阅批为了让当地的老百姓能买得起房子，或者是响应国家的号召，都或多或少地采取了限价模式。比如规定当地所有房子出售不能超过10000米每平米。但是因为市场因素和开发商追逐利润的原因，往往实际成交价格会高于备案价，比如会按照12000米/平米进行出售。但是银行只能按照备案价总价来进行贷款，备案总价之外的金额就需要购房者自行承担，不能贷款。行业内部称这部分钱为“溢价”，溢是溢出的溢，多出来的意思。此溢价部分不会体现在合同里面，会以另外的方式体现出来，比如装修款，团购费用等等，购房发票也不会体现这部分钱，因为一旦体现出来，就会抵触到当地阅批规定的备案价格。

 

任何资产都有一个基准价格，还有在此基础上的溢价。这就导致一套面积相同、结构相近的高层住宅，因为在不同的城市、不同的位置有了天壤之别的价差。拥有多重溢价的房子，可能是没有溢价房子的10倍，甚至30倍、50倍！

 

由于城乡差别巨大，城市和城市之间差别巨大，中国的房子就有远比西方多得多的溢价类别。对于投资者来说，这是必须关注的。

 

 

一、教育资源溢价

 

教育溢价很好理解，就是学位的价值。一般来说，幼儿园、小学、初中是就近入学的，好的学位能大大提高住宅的价格。在北京，曾屡屡出现过单价数十万米的学区房，对此大家已经耳熟能详。

 

初中虽然只有3年，但其学位的价值一般来说超过小学，小学学位超过幼儿园学位。如果你的房子同时拥有优秀的幼儿园、小学和初中学位，那么价格将会更高。

 

其实高中也有学位房一说，它不体现在片区上，而是体现在城市身上，与高考的考区有关。

 

比如上北大清华这类学校的几率，北京肯定超过津沪，而津沪又超过很多省会城市。所以北京的学位房全中国最贵。

 

二、医疗资源溢价

 

从风水的角度来看，住宅一般不宜距离医院太近。但太远了，看病也不方便。医疗资源肯定会影响房价，而且从整体上影响一个城市的房价。

 

中国最优秀的医疗资源分布在北京和上海，其次是成都、武汉、广州这些区域中心城市。所以，这些城市房价里都有医疗溢价的成分。

 

三、交通资源溢价

 

能不能成为全国性的铁路、公路和航空枢纽，直接影响到一个城市的发展前途。

 

中心城市一般都是多重交通枢纽，比如北京、上海、广州；石家庄、南昌虽然是省会城市，但在高铁系统里地位不高，航空地位更低，所以其房价必然受到影响，不如同为省会城市的郑州、杭州等城市。

 

就具体住宅小区而言，交通溢价主要体现在轨道交通（地铁）上，附近拥有多条地铁线入口的小区，肯定比只有一条地铁线，或者“十三不靠”小区要贵。

 

 

四、城市级别溢价

 

级别越高的城市，拥有更多发展机遇，这是不言而喻的。在中国，北京和上海是第一类城市，深圳、重庆、天津是第二类城市，然后才是其他的省会城市、计划单列市，再往下是地级市、县级市、县城、镇。靠近一线城市的地级市（苏州、廊坊、东莞等），发展机遇又会多一些。

 

最近10多年，地方阅批和国企成为投资主体，其结果是“有权力的城市”获得了更多发展机遇，其中主要是直辖市和省会城市。

 

改革开放第一个10年崛起的地级市，比如苏州、无锡、佛山、东莞、温州、泉州、烟台、唐山等，都地位下滑。以苏州为例，此前跟深圳、广州竞争前四名，现在GDP已经沦为第七名，资金总量沦为第十名。

 

近年来明显在崛起的省会城市有南京、杭州、成都、武汉、郑州、合肥、长沙、西安等。

 

五、邻居溢价

 

有人说，买房子就是买邻居，此言不虚，在中国尤其如此。如果你的邻居里都是这座城市里最有权、最有钱和最有意见影响力的人，你的小区附近不会规划垃圾填埋场、火葬场，也不会有高压线穿空而过，就连垃圾转运站也会躲得远远的，而附近的学校即便现在不是名校，很快也会跟名校合作的。

 

至于治安问题，噪声问题，都不用你操心。你只用选择正确，然后就坐轿子吧，那些牛人们抬着你走。

 

所以，你会去郊区买房子还是在市中心买房子？你会去县城买房子，还是去省城买房子？想想牛人们扎堆住在哪里吧，这不需要太高的智商。

 

六、自然环境溢价

 

深圳楼市为什么在过去两年领涨全国？原因很简单，在市区拥有500万人口以上的大城市里，空气质量有超过深圳的吗？绿化覆盖率有超过深圳的吗？海滩有比深圳漂亮的吗？

同理，厦门房价也很高，珠海房价也远超旁边的中山、江门，这里面都有明显的自然环境溢价。

 

至于江景房、海景房超过同区域的其他房子，也是环境溢价。

 

 

七、制度溢价

 

北上深的房价会超过香港吗？有人说能，有人说不能。说不能的，强调的主要就是制度溢价。

 

不是说香港的制度都优于内地，而是说内地人比较方便过去买房子的，没有语言障碍的，实施成熟市场经济制度的地方，只有香港而已。此外，港币跟美米挂钩。所以，香港之小，相对于内地之大，就带有某种稀缺性。

 

同在内地这个统一市场下，北上深有显著的制度优势，年轻人在奋斗过程中靠自己能力的因素多一些；而在小城市，靠家族门荫的因素多一些，靠自己奋斗的因素少一些。

 

八、信用稀缺溢价

 

当一个社会信用稀缺的时候，金融市场最容易受伤，因为金融市场波动性更大，交易成本更低，交易更为便捷。

 

所以金融市场更容易被操纵，出现极端行情，从而实现财富的快速、剧烈转移。从去年股灾，我们能清晰地看到这一点。

 

这个时候，房子作为资产的优点就显示出来了：它具有实用性，可以看得见摸得着，交易不算太便捷（不容易被震仓、洗盘）。所以房子比较安全，容易成为全社会的资金池，最终易涨难跌。

 

九、土地制度与开发制度溢价

 

中国的土地制度是“国有+集体所有”，集体所有的是农业用地，变成城市建设用地只能是国家征地。

所以，从房地产开发的角度看，中国的土地制度基本上是国有的。具体到每个城市，都是市阅批所有的。所以，土地市场不存在竞争，房价也就易涨难跌。

 

在欧美等国家，买地建房都是私人的事情，开发商的作用不大。中国不同，必须有开发商居中。所以，中国的商品房市场相当于有“做市商制度”，开发商控制着新盘价格，会串联护盘。新房不仅难以降价，还成为拉动二手房上涨的主要因素。

 

也就是说，中国的土地制度、房屋开发销售制度，均大不同于西方。不明白这一点，就看不懂中国楼市。

 

十、风水溢价

 

房子还有风水溢价。位置明显不好（比如低洼、以前做过坟地、刑场）的小区，出过事的房子（比如发生过凶案），其价格很难上涨。风水特别好的房子，则会非常抢手。别以为这是迷信，中国的风水学自有其合理的一面。