小皮是做房地产投资的，不过说的是投资，其实干的是买楼，造楼，租楼，卖楼，修楼的粗活。除此以外，小皮还炸过烂尾楼，处理过不良资产，蹲守过领导办公室门口。想当年小皮也是有法式袖口白衬衫，丝绸袋巾金丝眼镜的，现在基本上是脚蹬靴子运动鞋，左手无人机，右手激光测距仪，头戴安全帽。如果你哪天正好在CBD看见小皮西装笔挺油光铮亮，那不用猜，一定是在接待投资人爸爸们。

在所有资产类别里，人们往往觉得地产投资专业的门槛不高：是个人就买过房子，租过房子。地产投资最经常被人鄙视没有技术含量。时常听说要把地产开除出投资队伍；但也时常听说人们兜兜转转最后回来痛哭流涕说还是砖头水泥土地靠谱。每个人都说地产是暴利；但从开发到持有，地产每个环节都自诩为银行打工。买楼买地至少能保本似乎是常识；但也有很多老板在地产里赔得底裤都没有了，烂尾楼每个城市都有。

房地产投资，专业到底有没有用，什么才是专业？

为什么？区别于一般想象，打开测算模型，房地产行业其实利润率不高，一个典型的住宅开发散售项目，一般利润在总销售额的10-15%，3年左右才能实现。地产行业高的是杠杆率：如果资本金只有销售额的10%，那资本回报就是3年2倍，如果资本金只有销售额的5%，那资本回报就是3年3-4倍。如果预售款收得早，或者再融资做的巧妙，杠杆率甚至能超过100%。但高杠杆时，一个错就万丈深渊，如何不犯错，就是地产投资专业的奥义所在。

房地产行业主要分为开发散售和持有增值两个大类。

像前面所说的住宅开发散售项目，利润率并不高。但是，请注意，造价一般是可以通过表内开发贷融资，销售费用和税费大部分跟随销售发生，开发商理论上需要承担的，主要是楼板价。但是，咱还有预售呀！虽然说越一线的城市，年代越晚近，监管越严，但有经验的行家，通过1）在还没缴清土地款就收取预售款，或2）土地款也通过融资缴纳，或3）集团统筹资金管理（十个瓶八个盖）等方式，仍然可以将开发商真正承担的资本金最小化，出资时间最短化。

譬如说，城市排名越靠后，预售条件越简单，但是金融机构越不愿意提供融资，两者如何平衡？资管新规后，土地（款在四证）前融（资）的渠道基本被砍光，哪里能找到成本合理的融资来源？集团统筹资金管理的，在并表与不并表之间，利润和负债率之间，该如何挪腾？烧钱开发的进度，融资的进度，和销售的进度，如何匹配，资金链正好绷紧而不断裂？销售进度又取决于价格和产品，在一个具体城市的具体地点，怎样的组合能最大化资本回报，而不仅仅是毛利率高，或者仅仅是销售快？这些都是房地产专业判断和执行的内容。

又或者是持有增值类项目。传统的经典假设是，一线城市核心位置满租的甲级办公楼，房租每年上涨5%，买入持有时，净租金（NOI）的租售比约为5%，求导可得总资产回报率约为10%。假设60%杠杆的财务成本为6%，则净资产回报率约为16%。而随着货币超发，租售比是下降的，那么股权回报超过20%也是可以预期的。买入这样的资产持有，几乎没有什么管理成本（一个人就可以管下来），不需要跑证照，不担心烂尾，一般也不担心去化，对于大型机构投资者而言，这相当于是高等级债的风险，股权的收益，何乐而不为？

于是，租售比就一路被挤压到了3-4%；于是，供应量上来了，房租也不涨了，空置率倒是节节攀升；等到银根收紧，财务成本上升，市场可以接受的租售比也跟随上升，所有假设都逆转的时候，该怎么办？房地产专业的判断，至少提前12-18个月，就应该可以预见到这些趋势而提前行动。当经济惨淡时，政策往往能放开一条门缝，房地产专业的嗅觉，此时就应该另辟蹊径，抓住旧改、城市更新、不良资产处置等窗口，在核心地段乌鸦变凤凰，主动创造价值。当产业转换时，房地产专业应能抱紧新机会的大腿：零售不行了，物流仓储起来了（网购）；低端厂房凋敝了，研发实验楼起来了；表外融资掐断了，资产证券化要开闸了；那么，为什么北京的酒店在改办公楼，而上海的办公楼却在改酒店？住宅成交萎靡，长租公寓会学习吗？AI兴起了，数据中心会起来吗？二线城市的核心地段，在多久的将来会具备流动性？这些也需要房地产专业的判断和执行。

专业的判断和执行需要经验，而地产投资最大的门槛就是学费太贵：一个房地产项目，总投资额一个小目标起步，上到几百个小目标；耗时少则两三年，多则七八年。开发商项目多，人也多，一个人能从头跟到尾锻炼的机会不多。而投资基金，单个投资团队，一年能干一个新项目算是及格，两个算优良，三四个基本就是极限了。更不要说住宅，零售，办公，酒店，研发，物流仓储，工业等等，品类、策略隔行如隔山，很多政策每个城市，甚至同一个城市每个区都不一样。