对于一个行业是否学习，很多人都会以利润率来衡量，但这一标准似乎并不适用于中国房地产业。房地产开发商盈利模式本质上来说就是“借鸡生蛋”，玩的是高杠杆游戏。如果一个城市房地产开发净利率能够达到10%以上，估计很多开发商都笑开花了。

目前，楼盘项目开发主要包括以下环节：

1.开发商出资买地。从目前来说，如果一线城市的房地产开发，拿地成本费用所占比例通常在50%以上，二三线城市土地成本基本在30%左右，有的还更便宜。

2.获得“四证”，包括土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建设工程开工许可证，开发商有这些证件才能盖楼。

3.开启楼盘预售，正式对外出售。

4.周边基础设施建设、绿化建设，整个项目完工验收。

一般来说，开发商土地成本约占30%，建安成本费用占30%，各种税收占30%，这样算下来实际利润空间只有10%。

这里我们要关注的是，这些成本由谁来付！通常开发商前期资金30%—50%为自有资金，获得四证后就可以获得贷款，这部分贷款基本可以用来支付税收、建安成本。换句话说，如果楼盘项目净利率为10%，除去各种成本费用，开发商自有资金收益率可以达到30%左右。

另外，这还不是最关键的！

房屋在获准预售以后（一般房子刚露出地面就能卖了）房地产商资金就会回笼，这个时候一个项目的自有资金就能置换出来（虽然各种不允许，但实际就这么做的）。也就是说，自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资，假设资金年周转1.5次，那么开发商年投资回报很可能高达50%以上。如果是一些房价猛涨的三四线城市，开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。

单纯看净利率？呵呵，这指标弱爆了，开发商赚的钱很多都是你看不到的。

简单来说，开发商就是用小额的自有资金撬动大量聚集闲散资金和银行贷款，通过高周转率来盈利的。这才是现在房地产开发商的玩法！