最近传的沸沸扬扬的人民币汇率下跌事件，想必各位都有所耳闻。

这意味着，在8月5日离岸和在岸人民币即期价破7后，人民币短期贬值趋势仍在持续。

用那句老话概括就是：一顿分析猛如虎，涨跌全靠特朗普。

上周特朗普突然宣布对中国商品加税10%。

此举便是“破7”的关键成因。用简单的语言概括下就是：加税导致国内外对中国的出口规模、经济增速等预期降低，中国货币价值的预期自然也就降低，汇率随之下降。

不过，我国施行的是有管理的浮动汇率制度，从另一方面讲，降低汇率也是我们有意对出口压力的对冲。

解释下一就是：我卖一份豪华至尊中英双语房产诊断给纽约的表弟，一直标价6米人民币，那么汇率为6时表弟要掏1美米买我的东西，但汇率为7时表弟就只需掏0.86美米，对他来说更便宜了，这是不是有利于我卖货呀？这样就通过人民币贬值来部分缓解了加税对出口的压力。

但出口这玩意，老百姓并不关注，大家想知道的，恐怕还是 “破7”与房价之间的关系。

尽管房地产属于纯内销产品，与外汇基本不挂钩。但毕竟一个经济体中每个金融参数的细小变化都和其他变化是环环相扣的，其实汇率与房价也是有不少千丝万缕的联系。

本文，就用最简洁易懂的话，为大家好好的梳理一番。

一.

定睛一比，6.999和7.001差别并不大，这种细微的差别换算到其他经济数值上，好像也产生不了多少变化。那为什么“破7”这么值得讨论呢？

其原因就在于预期。

老百姓对货币未来升值还是贬值一般会有个判断。这种判断总不能基于海量的汇率数据来决定吧，谁也没有那么多时间和精力。只能通过一些关键的指标，来快速对未来形成预期。

而这个“7”，就是近段时间大家对货币升贬的预期：小于7，那么姑且认为货币未来坚挺。破了7，那么市场就只能认为货币未来要疲软了。

这些一个又一个的预期，构成了大家一个又一个的行为，这些行为叠加在一起，便会对商品价格等与我们息息相关的事物，产生微妙的影响。

这就是为什么“破7”备受关注，因为它影响到了市场对人民币贬值的各种预期。

货币贬值预期与房价一般有4个逻辑。

一是在房价保持平稳的今天，以人民币计价的房产就会相对贬值，那么持有多套房产的企业或个人就会抛售房产，转而购买美米等境外资产，导致房产供应量增加。

二是今年5月以来房企融资渠道就在不断收紧，大量房企通过发行美米债的方式来进行境外融资，随着货币贬值，未来这些房企还钱的时候就要用更多的人民币来汇兑美米，即偿债压力加大。那么现在资金链紧张的房企或进一步调整策略，如降价销售。

三是房企所用物料如进口汽油，铁矿石，进口大型设备等价格会上升，即房企成本上升。在限价不松动的情况下，房企利润空间变少，同样只能加紧销售来支撑现金流。

四是老百姓对人民币贬值预期上升，进一步增加将手中的钱换成房子的意愿。尽管房产也是以人民币计价，但老百姓们可想不了这么多。

这四个逻辑表面上都没什么问题，但仔细研究，会发现真实情况并不会这样。我们，逐一来看。

二.

先来说说第一个，卖房换美米。

对于个人而言，根据《国家外汇管理局关于金融机构报送银行卡境外交易信息的通知》

允许居民个人项目下的购汇用途只包括：因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、非投资类保险、咨询服务及其他共9大项，且居民因私购汇年度总额为每人每年等值5万美米。

很显然，想要拿美米作为投资，是不属于九大购汇用途的，首先要通过《个人购汇申请书》这一关。即便蒙混过关，5万美米的额度也不至于让你卖掉一套房。

若是想卖房然后大额购入外汇，只能走一些不合法的渠道，其交易成本往往超过15%甚至更高，还不如把资产继续配置在房子里，毕竟房价又没有跌。而且，地下外汇交易情节严重可是触犯刑法的哦。

对于企业而言，到了抛售房产的地步一般是现金流堪忧，只能通过卖房来换人民币而把资金链续上。最典型的例子，便是数月前海马汽车抛售401套房产，以求保命。反正，企业卖房的直接成因一般和公司经营状况与房价形势有关，而与汇率则关系不大。

三.

再说说房企融资。

今年5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策，包括严禁信托领域直接或变相为房企提供融资等等。

在市场转向平淡的2019，切断了融资就等于切断了房企的资金链。

不少房企在无奈之下，只好选择高额成本的美米债。

这些外债的利息动辄十几个点，在整个房地产行业债券融资平均成本6到7个点的环境下，如此高息的借钱，显然是不得不做的断臂求生。

在外债压力已经如此巨大的时候，又来个“破7”的信号，这些房企就要花更多的人民币来偿还自己的美米债务，这简直是雪上加霜，祸不单行。

这不，百余家房企在“破7”后全线飘绿，甚为壮观。

可以预见的是，未来一段时间，一些高周转的房企可能会为了资金链的持续而推出特价房或进行各类销售活动，从而出现局部捡漏的良机。

但整体的房价可不会因为几个房企的资金困难而有大的变动。

一是因为房企逐渐分化，几个占据大量市场份额的大房企照样活得很滋润，比如高喊“活下去”的万科就丝毫没有融资困境，局部的房企资金危机为整个市场影响并不大。

二是毕竟房价如果下跌，对全中国金融稳定的负作用更大，有形之手也不会让其发生。

四.再谈谈房企的材料采购成本。

的确，“破7”会让房企的进口物料和进口设备的成本升高，但这些对房价的影响都不大。

一是因为这些成本只属于建设成本中的一小部分，占房价比例太小，毕竟一二线城市光土地成本就可以占到房价的40%-50%，进口物资成本对房企影响微乎其微。

二是房价受备案价约束，不是开发商想定多少就定多少，其主要决定于人口、政策、货币供给等多个维度，与成本关系不大。

所以，即便房企采购成本升高，除了对满是进口材料的精装修大豪宅的价格可能有些影响，对整体房价难以产生任何作用。

五.

最后聊聊老百姓因人民币贬值而买房的情绪。

“破7”新闻一出，许多中介和“专家”便紧抓热点，开始对房地产侃侃而谈。说人民币又贬了，买房逻辑已由升值转为抗跌，大家赶紧买房啊！

表面上这论断好像没问题，但实际上，这却是混淆了人民币“贬”的概念。

“人民币贬，买房抗跌”的逻辑并没有错，只是这里的“贬”，是通货膨胀，因货币供给大于货币实际需求导致的物价上涨，房子可以跟着物价甚至远超物价一起涨，避免现金烂在手里。

而“破7”的贬，是汇率下跌，意味着人民币资产也随之下跌，包括境内的房产。你就算买了房子，在不考虑其他因素对房价影响的情况下，将来要用钱的时候，还不是换回人民币，其价值还不是跟着汇率一起动，根本达不到“专家”嘴里的抗跌。

但老百姓们可没看过这篇文章，还是顶着“人民币贬值，买房抗跌”的逻辑往房地产市场里钻。“破7”的信号，岂不又带动一波购房潮？

其实不然，因为这些年中国的资产价值走势很明晰，在天朝土地上，就算人民币永不破7，也还是房产最受大家喜爱。无论是股票、基金、P2P、期货等等投资品，没有一个有房产保值，这是我国人民为数不多的共识。

根据广发银行联合西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，中国家庭住房资产在家庭总资产中占比近八成 77.7%。

大家对房产的热衷，全然不需要“破7”来刺激，该买的，早买了。

六.

综上，做以下几点总结:

1. 从各个维度来看，人民币贬值对房地产市场总体利空，但对房价却基本没有影响。

2. 卖房换美米的操作，成本巨大，得不偿失。

3. 中国是实打实的全球第二大经济体，有3万亿美米的外汇储备，充分相信其完全有能力保证汇率在安全区间平稳变化。

另外，在中国还有个很趣儿的现象。

经济发达的城市地区，大家平常聊天的内容，无非都是孩子房子车子，无聊至极。但与生活，却息息相关。

经济欠佳的农村地区，大家张口一个特朗普，闭口一个美联储，洞悉国内外大事于方寸之间，一个饭桌上能出俩经济学家加仨政治家，可谓精彩纷呈。但貌似这些，对生活都没啥影响。

人民币“破7”也一样，只要你不是分分钟几百几千万的外贸大亨，其实对生活的影响，并不大。