江苏是全国最富裕的省份之一，随着江苏综合实力的提升，现在的苏北已不再贫瘠。

陆桥大通道起点，连云港

随着城市综合实力的提升，从去年到今年位于苏北地区各大城市，房价出现很大幅度的上升。

自今年8月开始，随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资。全国有部分县级城市，房价开始出现了下跌。

连云港苏宁广场

但对于江浙一带的县级城市来说，或许我们要用特别的眼光来看待这些县级城市。

毕竟这些县级城市人口太多了，城区太大了，已然不是小城市格局，已然成为中等城市规模，甚至有的已经走进了大城市格局。

璀璨明珠，江苏连云港

今天与大家一起来分享一下，位于江苏连云港地区三大县级城市楼市潜力与未来，分别是东海县、灌云县及灌南县。

首先让我们一起来了解一下东海县。

江苏东海县，现在常住人口是104万人，相比于10年前，东海县的人口竟然增加了9万，这对于县级城市来说，这是较为罕见的。

东海县与周边城市分布

从东海县所处的地理位置上看，东海县与连云港城区较近，另外东海县距离临沂地区以及新沂市、灌云县都是比较近的。

随着陆桥大通道的建设，东海县也迎来了高铁时代。当然高铁时代的到来也加速了东海县城市蝶变，大力提升了东海县的区位优势。

东海高铁站印记

整个东海县的管辖面积大约在2037平方公里，2020年东海县共完成经济总量553亿，在连云港6区县当中处在第3位，仅次于海州区与赣榆区，可以说东海县是连云港地区经济发展的桥头堡。

现在的东海县逐渐形成四大百亿级产业集群，分别是硅工业、矿业产业、新材料、新循环经济产业等。

东海县西双湖

对于东海县来说，坚持工业立县、产业强县，是东海县经济高速发展的法宝。当然经济的高速发展的背后，更是城市扩大的背后。

现在的东海县已经不再是以前苏北贫瘠的小城市，而现在东海县建成区面积大约46平方公里。可以说东海县的人口以及东海县的建成区面积，足以让这个城市成为中等规模的城市格局。

江苏灌云县，现在灌云县的常住人口达到72万人，虽然过去10年时间，灌云县人口出现9万左右的流出。但灌云县中心城区的人口在逐渐增加，整个灌云县的经济也在高速发展。

灌云县与周边城市分布

从地理位置上看，灌云县与连云港城区有一定的距离。而灌云县与灌南县之间的距离非常近，或许未来这两个县级城市相向建设是发展趋势。

灌云县管辖面积大约在1538平方公里，2020年灌云县共实现经济总量381亿，在连云港6区县当中排在第5位。

人人向往的都市生活

以前的灌云可以说上是贫困县，伴随着灌云县大力发展四大支柱产业，现在的灌云已经不再贫瘠。目前灌云县已经形成健康食品、电子信息、纺织服装、装备制造等核心产业。

这些年，灌云县大力发展城市化，对于灌云县现在的建成区面积大约是40平方公里，相比于10年前几乎翻了三倍。

江苏灌南县，现在灌南县的人口是61万，与过去时间相比，基本没有什么减少。

灌南县与周边城市分布

从地理位置上看，灌南县远离连云港城区，而灌南县与盐城、淮安的等部分区域相临。

整个灌南县的管辖面积大约1028平方公里，2020年灌南县共完成经济总量408亿，在连云港6区县当中排在第4位。

灌南县香菇产业

就地城市化，促进城市蝶变，对于灌南县来说，或许未来与灌云县融合发展是城市化道路的趋势之一。

苏北地区有很多农业大县，灌南县农业也极具优势。目前灌南县的香菇产业更是做到了年产值50亿，而灌南县的葡萄产业也达到了10亿，可以说农业成为灌南农民增收的法宝。

农业发达，工业也非常强劲，对于现在的灌南县已基本形成冶金机械、板材家具、酿酒食品、化工医药等核心支柱产业。

灌南县高铁站印记

在城市的建成区面积上，灌南县不落后于其他的县级城市，现在灌南县建成区面积接近51平方公里。

我们从连云港地区这三个县级城市人口、产业、建成区等多维度可以看到，苏北县级城市逐渐成为江苏地区经济高速发展的桥头堡，也是江苏地区城市化建设的桥头堡。

城市综合实力的提升，自然城市相关配套吸引了来自于乡村的年轻人。对于这三大县城，人口都在不断聚集，而位于城市当中楼市固定资产价值也出现大幅度的攀升。

山水名城，连云港

现在连云港地区房价最贵的是海州区，而目前海州区的平均房价达到1.48万。

对于这三个县级城市来说，最高的是东海县，目前东海县平均房价是1.19万，另外灌云县平均房价0.75万，灌南县平均房价0.59万。

江浙一代的县级城市房价都比较贵，但对于连云港地区这三个县级城市来说，房价较为低廉。

城市亭台

东海县拥有强劲的区位优势，处在路陆桥大通道的节点上，更是连云港工业发展的主引擎。

随着城市综合实力的提升，以及东海县与连云港城区相向发展，对于未来的东海县楼市来说，或许还有一定的升值空间。

灌云县和灌南县两个非常相近的兄弟城市，经济总量也差不多，而随着两地相向发展，未来也会成为连云港地区重要的副中心城区。

东海西双湖一角

尽管现在灌南县与灌云县的房价不高，但随着未来城市相向发展，城区人口不断聚集，对于这个片区，未来楼市也会有一定增值空间。

短期的角度，虽然这三个县级城市楼市房价大涨的概率不高。但楼市房价下跌的概率也不高。

高速奔跑的连云港

长期的角度，城市配套的完善，更是三个县级城市综合实力提升的基础。随着未来越来越多的年轻人走进城市，在城市安家与创业，对于这三个建设城市楼市房价来说，楼市固定资产的价值也会有一定的升值空间。

苏北的县级城市不再贫瘠，东海县、灌云县、灌南县，更是苏北地区县级城市发展的缩影。

相信这三个区域，未来会建得更好。对于这三个区域，会是苏北地区璀璨的明珠城市。

个人观点，仅供参考。

本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。