核心结论

　　今年1-3季度，全国租赁市场活跃度持续升温，有赖于有效的防控措施，局部的疫情反弹对租赁市场的影响在时间和区域范围上均有限，春节后流动人口租赁需求、毕业季毕业生的租赁需求，持续推升租赁市场的热度。全国流动人口持续流入热门城市，超大及特大城市租赁市场活跃，同时今年全国普通高校毕业生达到历年最高峰，全国及多数城市租赁市场在6-8月陆续达到年内热度峰值。从租金水平来看，今年全国租金同比稳中微涨，但仍低于2019年同期水平。根据贝壳研究院数据，今年1-9月全国重点40城租金同比微涨1.4%，但相比于2019年同期仍下跌10.7%，重点40城中超8成城市同比微涨，仍有近7成城市租金低于2019年同期水平。同时“购转租”家庭型租赁需求增加，相比于2019年，全国重点40城的三室及以上租赁房源占比增加近6个百分点。今年9月全国及超9成的城市租赁市场已降温，预计今年四季度全国租赁市场进入传统淡季，租金水平回落。

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　　全国市场年度高峰显现，租金仍低于疫情前水平

　　1-3季度租赁市场保持活跃，7、8月达到年内热度高峰。由于受到疫情冲击，去年全国租赁市场遇冷，租赁市场偏离传统市场周期，今年有赖于疫情的有效防控，虽然部分地区出现疫情反弹，但其对租赁市场的影响仅限于短期局部范围。从整体来看，今年以来租赁市场回归传统市场周期，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，租赁市场活跃度持续提升，经历年内市场热度高峰。根据贝壳研究院数据，全国重点40城1-3季度租赁市场热度环比保持升温趋势，在3月达到上半年市场热度高峰，在7、8月达到年内市场热度高峰，9月租赁市场降温，全国重点40城租赁市场成交量9月环比减少超过20%。

　　2、3季度租金水平同比稳中微涨，仍低于疫情前同期租金水平。去年在疫情影响下，全国租金水平底部运行，今年租赁市场则保持活跃，推动租赁水平同比稳中微涨，但仍低于疫情前水平。根据贝壳研究院数据，1-9月全国重点40城租金同比微涨1.4%，但相比于2019年同期仍下跌10.7%。从季度来看，1-3季度全国重点40城租金水平环比涨跌幅度不超过2%，2、3季度租金同比稳中微涨，但1-3季度各季度租金水平均低于2019年同期水平。由此可见，全国租赁市场租金水平比疫情期间有小幅回升，但仍未达到疫情前水平。

　　全国重点40城：一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳；其他二线城市：合肥、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、太原、贵阳、中山、兰州、惠州；三线城市：廊坊、呼和浩特、芜湖，其中城市能级的分类依据2021年第一财经·新一线城市研究所发布的《2021城市商业魅力排行榜》

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　　超大及特大城市租赁市场活跃，近7成城市租金低于疫情前

　　超9成城市在6-8月迎来租赁市场热度高峰，9月超9成城市租赁市场降温，1-9月市场热度TOP20中超8成为超大及特大城市[2]。根据贝壳研究院数据，全国重点40城中，上海、郑州的年内热度高峰出现在3月，市场热度主要是由春节后流动人口返城带来的新增、换租需求推高。其余38个城市均分别在今年3季度的6、7、8月陆续迎来年内市场热度高峰，则主要是毕业季租赁需求推动。从月度来看，包括一线城市北京、深圳以及二线城市的成都、西安、大连、东莞、青岛、武汉等在内的19个城市租赁市场从8月开始降温，9月除了南京、郑州外，其余38个城市租赁市场热度均降温，南京和郑州主要是受到短期疫情的影响，疫情期间部分抑制的租赁需求延迟释放；从季度来看，除了上海、南京、武汉和郑州市三季度成交环比小幅下降外，其余城市市场热度均保持升温趋势。全国重点40城的租赁需求主要是外来流动人口以及本地的换租需求，今年1-9月市场热度最高的20个城市中，17个为超大及特大城市，流动人口进一步向大城市聚集，带动租赁市场活跃度提升。

　　1-9月超8成城市同比微涨，但仍有近7成城市租金低于2019年同期水平，9月近六成城市租金环比下跌。根据贝壳研究院数据，今年1-9月全国重点40城中济南、哈尔滨租金水平同比基本持平，郑州、沈阳、廊坊、南昌、呼和浩特、太原及东莞市等7个城市的租金水平同比小幅下跌，其余31个城市租金均同比保持微涨趋势。相比于疫情前，今年1-9月除上海、厦门、西安、徐州、合肥、兰州、杭州、无锡、芜湖、深圳、福州、南京及成都市等13个城市外，其余27个城市均低于2019同期水平。从月度来看，8月全国重点40城中5成城市的租金水平环比下跌，9月近6成城市租金水平环比下跌，包括一线城市北京、上海和二线城市成都、西安、天津、杭州、沈阳、大连、东莞、佛山等23个城市。从季度来看，第三季度全国重点40城中超8成城市租金环比和同比微涨，但仍有超5成的城市租金均低于2019年同期水平。

　　[2] 根据国家统计局《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示：超大城市为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津等7座，特大城市是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连等14座。

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　　大户型成交占比提升，家庭型租客需求增加

　　相比于2019年，全国及各能级城市三室及以上租赁房源占比增加，除新一线城市外的二线城市的占比增加超过6个百分点。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城租赁成交房源中，三室及以上的成交占比达到29.6%，相比于2019年增加了5.8个百分点，其中三室占比增加了4.5个百分点。分能级来看，一、二线城市三室及以上的占比分别比2019年增加了3.5个百分点、3.4个百分点，其中新一线城市占比增加了2.9个百分点，其他二线城市增加了6.5个百分点。租赁成交中多居室户型比例增加，其主要原因一方面是因购房计划推迟而导致的租房的家庭数量增加，另一方面则是家庭型租客在经历过疫情后，更愿意租赁多居室的户型，以保障租赁居住的品质。

　　一线城市仍倾向于小面积租赁房源，二线城市则大面积租赁房源占比有所增加。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城租赁成交房源中，90-120平米的成交占比达到21.5%，相比于2019年增加了2.1个百分点。分能级来看，一线城市60-90平米占比比2019年增加了1.3个百分点，二线城市 90-120平米的占比增加1.7个百分点，其中新一线城市及其他二线城市则分别增加1.2个百分点、3.0个百分点。究其原因，大面积房源成交的增加与多居室户型的增加相关，而同时大面积也意味着租金支出较多，因此低能级城市大面积租赁房源增加更为显著。

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　　挂牌均价环比稳中微涨，业主出租信心略有提升

　　1-3季度房源挂牌均价环比呈现微涨趋势，3季度略低于2019年同期水平，8、9月呈现环比下降趋势。根据贝壳研究院数据，1-9月全国重点40城房源挂牌均价同比微涨，相比于2019年跌幅为5.6%。但从季度来看，1-3季度全国重点40城房源挂牌均价保持环比微涨，各季度挂牌均价与2019年的跌幅持续缩小，3季度房源挂牌均价相比于2019年跌幅缩小至0.4%。从月度来看，4月开始房源挂牌均价环比、同比微涨，8、9月环比下降，9月房源挂牌均价首次略高于2019年同期，由此可见，虽然1-9月房源挂牌均价低于疫情前水平，但今年以来租赁市场保持活跃，连迎两个租赁旺季，业主的出租信心持续得到强化。9月房源挂牌均价环比下跌0.6%，业主出租信心减弱。

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　　房客源成交周期走势分化，租客决策时间增加

　　1-3季度房源成交周期同比缩短，客源成交周期同比延长，不过两者均高于2019年同期水平。去年房客源成交周期高位运行，今年以来房源成交周期呈现缩短的趋势，客源成交周期则持续平稳延长。根据贝壳研究院数据，1-9月全国重点40城房源成交周期同比缩短2.5天，客源成交周期同比延长2.3天，其中客源成交周期高于2019年同期的一倍多。从季度来看，房源成交周期1季度由于春节假期因素环比延长，2、3季度均保持环比缩短，客源成交周期则1-3季度均环比稳中有所延长。相比于疫情前，租客在租房的选择上更为慎重，会对租赁房源的区位、社区以及品质等进行多方位的对比，同时此前的长租公寓爆雷事件也间接影响到租客的决策。

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　　四季度市场进入传统淡季，租金水平回落

　　预计四季度租赁市场进入传统租赁市场淡季，租金水平环比回落。今年有赖于有效的疫情防控措施，租赁市场回归传统周期，春节后流动人口返城，全国租赁市场迎来春节后租赁旺季，尤其是上海和郑州市，其租赁市场热度在3月达到年内高峰。而今年高校毕业生达到历年最高峰909万，租赁市场迎来毕业季租赁旺季，5-7月租赁市场持续保持升温，超9成城市租赁市场则纷纷在6-8月迎来年内高峰。全国及各地租赁市场降温已在9月显现，全国租赁市场9月成交量下降超20%，全国重点40城中9月除南京、郑州外，其余38个城市租赁市场降温。预计今年四季度租赁市场进入传统的租赁市场淡季，租金水平稳中回落。

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